住宅を購入するとき、多くの人が利用するのが「住宅ローン」です。住宅は数千万円規模になることも珍しくないため、購入資金の全部または一部を金融機関から借り、長期間かけて返済する方法が一般的です。
しかし、住宅ローンには変動金利や固定金利、元利均等返済や元金均等返済など、さまざまな仕組みがあります。
この記事では、住宅ローンとは何か、その基本的な仕組みから金利、返済方法、審査、団体信用生命保険、住宅ローン控除までわかりやすく解説します。
住宅ローンとは
住宅ローンとは、住宅の購入や新築などに必要な資金を、銀行をはじめとする金融機関などから借り入れるローンです。
住宅は購入金額が大きいため、自己資金だけで購入するのが難しい場合があります。そこで住宅ローンを利用し、借りた元金に利息を加えて長期間にわたって返済していきます。
たとえば、4,000万円の住宅を購入する際に自己資金として500万円を用意し、残りの3,500万円を住宅ローンで借りるといった利用方法があります。
実際には住宅そのものの価格だけでなく、税金や登記、ローン契約などに関連する諸費用も発生するため、購入時にはこれらを含めた資金計画が必要です。
住宅ローンの基本的な仕組み
住宅ローンを利用すると、金融機関から借りた「元金」と、その元金に対して発生する「利息」を返済します。
毎月の返済額は、主に次のような条件によって決まります。
- 借入金額
- 適用される金利
- 返済期間
- 返済方式
- ボーナス返済の有無
同じ金額を借りても、金利や返済期間などが異なれば毎月の返済額や総返済額も変わります。
そのため、住宅ローンを検討するときは「毎月いくら返すのか」だけではなく、「最終的にいくら返済することになるのか」まで確認することが大切です。
住宅ローンでは住宅などが担保になる
一般的な住宅ローンでは、購入する土地や建物などに金融機関の「抵当権」が設定されます。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合などに、金融機関が担保となっている不動産から優先的に債権を回収するための権利です。
住宅ローンを完済すると、抵当権を抹消するための登記手続きを行うことになります。
住宅ローンの主な金利タイプ
住宅ローンを選ぶうえで重要なのが金利です。
代表的な金利タイプとして、「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」があります。
変動金利型
変動金利型は、金融機関が定める基準などに応じて適用金利が見直されるタイプの住宅ローンです。
一般的に固定金利型より当初の金利が低く設定される場合がありますが、将来的に金利が上昇すると利息負担が増える可能性があります。
なお、金利や返済額を見直す方法は金融機関や商品によって異なります。変動金利だからといって、すべての商品で同じルールが適用されるわけではありません。
全期間固定金利型
全期間固定金利型は、借り入れから完済まで適用金利が固定されるタイプです。
借入時点で将来の返済計画を立てやすく、市場金利が上昇しても適用金利が変わらないことが特徴です。
一方、借入後に市場金利が低下しても、原則として契約した金利は変わりません。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は、「5年間」「10年間」など一定期間の金利を固定するタイプです。
固定期間が終了すると、その時点で利用できる条件に基づいて、変動金利や再度の固定金利などを選択する仕組みが一般的です。
具体的な選択肢や条件は金融機関や商品によって異なるため、契約前の確認が必要です。
元利均等返済と元金均等返済の違い
住宅ローンの代表的な返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
元利均等返済
元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎回の返済額が原則として一定になるように返済する方式です。
毎月の支出を把握しやすく、資金計画を立てやすいという特徴があります。
ただし、同じ借入額、金利、返済期間などの条件で比較すると、元金均等返済より元金の減少が遅く、総支払利息が多くなります。
元金均等返済
元金均等返済は、毎回返済する元金部分を一定にし、残っている元金に対する利息を加えて返済する方式です。
返済開始直後の返済額は大きくなりますが、元金が減少するにつれて利息も減るため、毎回の返済額は徐々に小さくなります。
同じ借入条件であれば、元利均等返済より総支払利息を少なくできます。
住宅ローンには審査がある
住宅ローンを利用するには、金融機関などによる審査を受ける必要があります。
審査基準は金融機関によって異なり、詳細な基準がすべて公開されているわけではありません。
一般的には、年齢や収入、勤務状況、既存の借り入れ、信用情報、購入する物件など、さまざまな情報をもとに審査されます。
また、住宅ローンでは事前審査と本審査が行われることがあります。
事前審査に通過したからといって、本審査への通過が保証されるわけではない点にも注意が必要です。
団体信用生命保険とは
住宅ローンを利用する際によく登場するのが「団体信用生命保険」、通称「団信」です。
団信は、住宅ローンの返済期間中に契約者が死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合などに、保険金によって住宅ローン残高の返済に充てる仕組みです。
保障内容は商品によって異なり、がんや特定疾病などを対象とした特約が用意されている場合もあります。
団信への加入条件や保険料の扱いについても住宅ローンによって異なるため、金利とあわせて確認することが重要です。
住宅ローンの返済期間とは
住宅ローンは長期間にわたって返済することが一般的です。
返済期間を長くすると、同じ借入金額と金利であれば毎月の返済負担を抑えやすくなります。その一方で、元金の返済に時間がかかるため、基本的には支払う利息の総額が増加します。
反対に返済期間を短くすると、毎月の返済額は大きくなりますが、利息の総額を抑えやすくなります。
単純に毎月の返済額だけで決めるのではなく、将来の収入や支出も考慮して返済期間を設定する必要があります。
繰上返済とは
住宅ローンでは、通常の返済とは別に元金の一部または全部を前倒しで返済できる場合があります。これを「繰上返済」といいます。
一部繰上返済では、返済期間を短縮する方法や、その後の返済額を軽減する方法などがあります。
元金を早く減らすことで将来発生する利息を減らせる可能性がありますが、繰上返済によって手元資金が不足してしまっては生活に支障をきたす可能性があります。
生活費や教育費、緊急時のための資金などとのバランスを考えることが重要です。
住宅ローン控除とは
住宅ローンを利用して一定の要件を満たす住宅を取得した場合、「住宅借入金等特別控除」、一般に住宅ローン控除と呼ばれる税制上の制度を利用できる場合があります。
住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合に、住宅ローンの年末残高などを基準として計算した金額を所得税などから控除する制度です。
対象となる住宅、入居時期、所得、借入期間、控除率、控除期間、借入限度額などには要件があります。
税制は改正されることがあるため、住宅を購入する時点の最新制度を国税庁などの公的情報で確認する必要があります。
住宅ローンを選ぶときのポイント
住宅ローンを比較するとき、金利の低さだけで判断するのは適切ではありません。
金利に加えて、事務手数料や保証料、団信の保障内容、繰上返済の条件なども含めて比較する必要があります。
また、変動金利型を利用する場合には、将来金利が上昇した場合でも返済を続けられるかを考えておくことが重要です。
住宅ローンは長期間利用する金融商品であるため、現在の収入だけではなく、子どもの教育費や自動車の購入、住宅の修繕、退職後の生活など、将来的な支出も考慮して借入額を決める必要があります。
「借りられる金額」と「返せる金額」は同じではない
住宅ローンを検討するときに特に注意したいのが、金融機関から借りられる金額と、家計に無理なく返済できる金額は必ずしも同じではないという点です。
住宅を購入すると、住宅ローン以外にも固定資産税などの税金や、火災保険料、修繕費などの負担が発生します。マンションであれば管理費や修繕積立金なども考える必要があります。
住宅ローンの返済額だけを基準にせず、住宅を所有することで発生する費用を含めた家計全体で判断することが大切です。
住宅ローンを組む前に確認したいこと
住宅ローンは数十年にわたって返済を続ける可能性がある大きな契約です。
契約する前には、借入額、金利タイプ、返済期間、毎月の返済額、総返済額、諸費用、団信の保障内容などを確認しましょう。
特に変動金利型の場合は、現在の金利だけで判断するのではなく、将来金利が上昇したケースを想定した返済シミュレーションも重要です。
余裕のある返済計画を立てることで、収入や家計の状況が変化した場合にも対応しやすくなります。
まとめ
住宅ローンとは、住宅の購入や新築などに必要な資金を金融機関などから借り、元金と利息を長期間にわたって返済していく仕組みです。
金利には変動金利型や固定金利型などがあり、返済方式にも元利均等返済や元金均等返済があります。それぞれ返済額や金利変動リスク、総支払利息などに違いがあります。
住宅ローンを選ぶ際には、金利だけでなく手数料、団信、返済期間、繰上返済の条件などを総合的に比較することが重要です。
そして最も重要なのは、「いくら借りられるか」だけで住宅を選ばず、将来の生活費や教育費、住宅維持費なども考慮して、無理なく返済できる借入額を設定することです。
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