「空き家」と聞くと、長期間放置されて老朽化した住宅をイメージする人も多いかもしれません。しかし、空き家には売却や賃貸のため一時的に人が住んでいない住宅なども含まれます。
日本では人口減少や高齢化、住宅の相続などを背景として空き家の増加が社会的な課題となっています。適切に管理されない空き家は、建物の劣化だけでなく、防災、防犯、衛生、景観などの面で周辺地域に影響を及ぼす可能性があります。
この記事では、空き家とは何か、増加する原因や放置するリスク、法律上の扱い、主な対策についてわかりやすく解説します。
空き家とは
一般的に空き家とは、居住者がおらず、継続的に使用されていない住宅や建物を指します。
法律では、「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、「空家等」を、建築物またはこれに附属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものなどと定めています。
そのため、一時的に旅行や入院などで住人が不在になっているだけの住宅が、直ちに法律上の空家等になるわけではありません。
日本では空き家が増加している
総務省統計局が公表した2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多となりました。総住宅数に占める空き家の割合である空き家率も13.8％となり、過去最高を記録しています。
空き家には賃貸用や売却用の住宅、別荘なども含まれますが、こうした用途に該当しない空き家も増加しています。
空き家の増加は、一部の地域だけではなく、日本全体で考える必要がある住宅問題の一つとなっています。
空き家が増える主な原因
人口減少
空き家が増加する背景の一つが人口減少です。
人口や世帯の変化に対して住宅が余る地域では、居住者がいなくなった住宅に新たな住人が見つからず、そのまま空き家になることがあります。
特に人口流出が続いている地域では、住宅需要そのものが低下し、売却や賃貸が難しくなるケースがあります。
高齢化
高齢化も空き家の増加に関係しています。
一人暮らしの高齢者が介護施設などへ転居したり、亡くなったりすることで、それまで暮らしていた住宅が空き家になる場合があります。
所有者が遠方に住んでいる場合などには、定期的な管理が難しくなることもあります。
相続
親などが所有していた住宅を相続したものの、相続人が別の場所に自宅を持っているため、その住宅を使用しないケースがあります。
売却や賃貸、解体などについて相続人同士の話し合いがまとまらなかったり、手続きが後回しになったりすると、長期間空き家として残る可能性があります。
売却や賃貸が難しい
住宅を売却したり貸したりしたくても、必ず買い手や借り手が見つかるとは限りません。
建物の老朽化、交通の利便性、地域の住宅需要などによっては、売却や賃貸に時間がかかることがあります。その間、住宅が空き家の状態になる場合があります。
空き家を放置するリスク
空き家になったからといって、すぐに建物が危険になるわけではありません。重要なのは、空き家になった後も適切な管理を続けることです。
建物が劣化する
人が住んでいない住宅では、換気や清掃、設備の点検などが行われる機会が減りやすくなります。
雨漏りや外壁の損傷などを早期に発見できず、建物の劣化が進行する可能性があります。
劣化が著しく進めば、屋根材や外壁材の落下、建物の倒壊などにつながるおそれもあります。
雑草や樹木が伸びる
庭が管理されなくなると、雑草や樹木が伸び続けることがあります。
枝が隣接する敷地や道路にはみ出したり、落ち葉などが周囲に影響したりすることで、近隣トラブルにつながる可能性があります。
害虫や害獣の問題が発生する
管理状態によっては、害虫や害獣が住み着くことがあります。
建物や敷地の状態によっては衛生環境が悪化し、周辺の住宅にも影響を及ぼす可能性があります。
防犯上の問題が生じる
長期間人が出入りしていないことが分かる住宅は、不法侵入などの被害を受ける可能性があります。
管理されていない空き家では異常の発見が遅れることもあるため、定期的に状態を確認することが重要です。
火災などの危険性が高まることがある
敷地内に可燃物などが放置されていると、火災のリスクにつながる場合があります。
空き家では火災などが発生しても発見が遅れる可能性があるため、敷地や建物を適切に管理する必要があります。
「特定空家等」とは
すべての空き家が「特定空家等」になるわけではありません。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、一定の問題がある空き家を「特定空家等」としています。
たとえば、放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態、著しく衛生上有害となるおそれがある状態、適切な管理が行われていないことによって著しく景観を損なっている状態などが対象となります。
特定空家等に対しては、市区町村が法律に基づいて助言・指導、勧告、命令などを行うことがあります。
「管理不全空家等」とは
2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法では、「管理不全空家等」という仕組みが導入されました。
管理不全空家等とは、適切な管理が行われていないことによって、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれがある空き家です。
つまり、深刻な状態になってから対応するだけではなく、その前の段階から改善を促す仕組みが強化されたことになります。
市区町村は管理不全空家等の所有者に対して指導や勧告を行うことができます。
空き家と固定資産税の関係
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすことで固定資産税などの負担を軽減する「住宅用地特例」が適用されます。
しかし、特定空家等や管理不全空家等について市区町村から必要な措置を取るよう勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れる場合があります。
そのため、「建物を残しておけば固定資産税が必ず安いまま」と考えるのは適切ではありません。
実際の税額や適用条件は土地や住宅の状況によって異なるため、具体的なケースについては所在地の自治体などに確認する必要があります。
空き家の主な対策
自分や家族が利用する
今後、自分や家族が居住する予定がある場合は、住宅として再利用する方法があります。
長期間空き家だった建物では、構造や設備が劣化している可能性があるため、必要に応じて点検や修繕を行います。
売却する
今後使用する予定がない場合は、売却も選択肢になります。
建物付きで売却する方法だけでなく、建物の状態などによっては解体して土地として売却する方法も考えられます。
賃貸住宅として活用する
住宅として利用できる状態であれば、賃貸物件として活用できる可能性があります。
ただし、修繕費や維持管理費などが必要になる場合があるため、地域の賃貸需要や収支を確認したうえで判断することが重要です。
空き家バンクを利用する
自治体などでは「空き家バンク」と呼ばれる制度を設けている場合があります。
空き家バンクは、空き家を売りたい・貸したい所有者と、購入・賃借したい人を結び付けることを目的とした仕組みです。
制度の内容や利用条件は自治体によって異なるため、物件所在地の自治体に確認しましょう。
解体する
建物の老朽化が著しく、再利用が難しい場合には、解体する方法もあります。
解体には費用がかかるほか、建物を取り壊すことで土地に対する住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。
そのため、建物の状態、解体費用、土地の活用方法、税負担などを確認したうえで判断することが重要です。
空き家を所有したら早めに方針を決める
空き家は、使用しなくなった直後であれば比較的状態が良くても、管理されない期間が長くなるほど劣化する可能性があります。
将来的に使用する予定があるなら定期的に管理し、使用予定がないのであれば売却、賃貸、解体などの方法を検討することが大切です。
相続した住宅についても、「とりあえずそのままにする」のではなく、所有関係を確認したうえで今後の方針を早めに話し合うことが望まれます。
まとめ
空き家とは、一般的には人が継続的に居住・使用していない住宅や建物を指します。
日本では人口減少や高齢化、相続などを背景に空き家が増加しており、2023年住宅・土地統計調査では全国の空き家が約900万戸に達しました。
空き家そのものが問題なのではなく、適切に管理されない状態が続くことで、建物の老朽化や倒壊、防犯、衛生、景観などの問題につながることがあります。
空き家を所有している場合は定期的な管理を行うとともに、今後利用するのか、売却・賃貸するのか、解体するのかなどを早めに検討することが重要です。
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